Die verborgene Kunst des Immobilienkaufs ohne Eigenkapital – Wie Sie mit Fremdkapital und Verkäuferdarlehen Ihr erstes Mehrfamilienhaus erwerben

Sie glauben, Sie brauchen ein Vermögen, um in Immobilien zu investieren? Sie sind überzeugt, dass ohne hohes Eigenkapital nichts geht? Die hier analysierte Enthüllung eines erfahrenen Immobilieninvestors zeichnet ein völlig anderes Bild. Der Markt bietet heute, so die Kernbotschaft, mehr Möglichkeiten denn je, um große Mehrfamilienhäuser ohne eigenes Geld zu erwerben. Die Strategie: Finden Sie die richtigen Verkäufer, nutzen Sie Verkäuferdarlehen und bauen Sie sich ein Netzwerk auf, das Ihnen Türen öffnet, von denen Sie nicht einmal träumen.

Der Investor hinter der Strategie

Ein erfahrener Immobilienunternehmer, teilt in diesem Gespräch seine jahrelang erprobten Methoden, um ohne Eigenkapital in den Immobilienmarkt einzusteigen. Seine Kernaussage: „Nie war es einfacher als heute.“ Er kauft große Mehrfamilienhäuser mit Verkäuferdarlehen, Koinvestoren und vollständiger Fremdfinanzierung – und zeigt, wie auch Einsteiger diesen Weg gehen können.

Die Kernstrategie: Wie Sie ohne Eigenkapital starten

Er erklärt eine einfache, aber effektive Methode, um das erste Mehrfamilienhaus zu erwerben, ohne eigenes Geld investieren zu müssen. Der Schlüssel liegt in der Auswahl der richtigen Objekte und der richtigen Verkäufer.

1. Die richtigen Objekte finden

Der Immobilienunternehmer empfiehlt, bewusst nach Häusern mit 10, 15 oder 20 Wohnungen in „Speckgürtellagen“ zu suchen – also in B- und C-Lagen, in kleineren Städten, die vielleicht einen kleinen Pferdefuß haben. Diese Objekte sind oft leichter zu erwerben, da die Konkurrenz geringer ist.

2. Die richtigen Verkäufer ansprechen

Der Investor betont, dass es entscheidend ist, die Verkäufer dort zu finden, wo sie sich aufhalten. Er schlägt vor:

Kontaktaufnahme über den Bäcker, den Sportverein, Podcast-Gesprächspartner oder über soziale Medien (WhatsApp-Status)
Suche nach Objekten, bei denen der Eigentümer verstorben ist und die Erben keine Verwendung für die Immobilie haben
Aktives Ansprechen von Eigentümern durch Klingeln an der Haustür und direkte Frage, ob sie verkaufen möchten
Regelmäßige Besichtigungen von Mehrfamilienhäusern – bei konsequenter Durchführung sollten sich 3-5 Besichtigungen pro Woche ergeben

3. Die entscheidenden Fragen stellen

Er betont die Bedeutung zweier zentraler Fragen beim Verkäufergespräch:

„Warum wollen Sie verkaufen?“ – Die Antwort ist nie Geld. Die Verkäufer nennen meist persönliche Gründe: Sie wollen die Kinder aufteilen, eine Weltreise machen, ein Wohnmobil kaufen oder eine Eigentumswohnung in der Innenstadt erwerben.
„Was machen Sie mit dem Rest des Geldes?“ – Die meisten Verkäufer antworten, dass sie das Geld bei der Sparkasse anlegen wollen.

Genau hier setzt die Strategie an: Der Investor bietet an, 10-20% des Verkaufspreises nicht sofort, sondern in einigen Jahren zu zahlen – als Verkäuferdarlehen. Dieses Darlehen ist in der Regel zinsfrei oder zu sehr günstigen Konditionen.

Die Mechanik des Verkäuferdarlehens

Das Verkäuferdarlehen ist der Kern der Strategie. So funktioniert es im Detail:

Der Kauf: Der Investor kauft ein Haus und finanziert 80% des Kaufpreises über eine Bank. Die restlichen 20% werden als Verkäuferdarlehen vereinbart.
Die Bank: Die Bank finanziert die 80% sofort, weil sie davon ausgeht, dass der Käufer 20% Eigenkapital einbringt – das ist in diesem Fall jedoch das Verkäuferdarlehen.
Die Laufzeit: Die Laufzeit des Verkäuferdarlehens kann zwischen 3 und 10 Jahren vereinbart werden, je nach Verhandlungsgeschick. Ein guter Verhandler kann die Laufzeit auf 7-8 Jahre verlängern, indem er mit 10 Jahren in die Verhandlung geht.
Die Rückzahlung: Der Investor muss das Darlehen irgendwann zurückzahlen. Dies geschieht durch Wertsteigerungen des Objekts – durch Renovierungen, Neubewertungen oder die Erschließung zusätzlicher Einnahmequellen.

Die Vorteile des Verkäuferdarlehens

Der Investor betont, dass dieses Vorgehen für den Verkäufer oft attraktiver ist, als wenn er das gesamte Geld sofort erhält. Gründe dafür sind:

Kein Anlagedruck: Der Verkäufer muss sich nicht sofort mit einem Bankberater auseinandersetzen.
Keine steuerlichen Probleme: Das Geld wird erst später fällig.
Entlastung: Der Investor übernimmt die gesamte Verwaltung (Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Abrechnungen, Hausmeister) und entlastet den Verkäufer sofort.

„Im Gegenzug kümmere ich mich um die Nebenkostenabrechnung ab sofort. Sie können gleich die Schlüssel abgeben. Sie müssen sich um nichts mehr kümmern. Ich nehme die ganze Last ab.“

Die Wertsteigerung: Wie das Objekt den Verkäufer zurückzahlt

Die Rückzahlung des Verkäuferdarlehens erfolgt durch die Wertsteigerung des Objekts. Berndt nennt konkrete Maßnahmen:

Renovierung leerstehender Wohnungen und Neuvermietung zu höheren Preisen
Dachgeschossausbau zur Schaffung zusätzlicher Wohnfläche
Anbau von Balkonen zur Steigerung des Wohnwerts
Vermietung von Stellplätzen
Nutzung von Kellerräumen für z.B. Selbstlagerung
Umwandlung von leerstehenden Ladenlokalen in Airbnb-Unterkünfte (gewerbliche Zimmervermietung)

Diese Maßnahmen erhöhen die Mieteinnahmen, sodass der Investor nach einigen Jahren das Objekt neu belehnen kann und das aufgenommene Kapital zur Rückzahlung des Verkäuferdarlehens verwendet.

Der Immobilienunternehmer: „Du musst dir auch sicher sein, dass du schaffst, das Geld innerhalb dieser Zeit zurückzuzahlen. Das geht eben nur, indem du z.B. eine Wohnung, wenn sie leer wird, aktuell renovierst, neu vermietest, wahrscheinlich zum höheren Mietpreis, das Dachgeschoss ausbaust, eine Wohnung draus machst, Balkone anbaust, Wohnwert schaffst, die Stellplätze vermietest, aus den Kellern vielleicht eine Selbstlageranlage machst – mehr einnimmst.“

Die Philosophie: Warum es heute einfacher ist denn je

Er argumentiert, dass es heute einfacher ist, große Objekte zu finanzieren, weil die Verkäufer oft nicht auf das sofortige Geld angewiesen sind. Bei großen Objekten (300 Wohnungen, 2 Millionen Euro Kaufpreis) macht es für den Verkäufer keinen Unterschied, ob er das Geld sofort oder in 3-5 Jahren erhält.

„Wenn mir jemand 300 Wohnungen verkauft, ob der jetzt eine halbe Million jetzt gleich bekommt oder die halbe Million in 3 Jahren bekommt, hebt die nicht an.“

Der Investor nutzt diese Strategie seit vielen Jahren konsequent: „Ich mach seit vielen Jahren nur noch, wenn ich Verkäuferdarlehen bekomme. Das heißt, ich kriege frisches Kapital steuerfrei oben drauf.“

Die Psychologie des Verhandelns: Kuchen, Mickey Maus und die Kunst der Authentizität

Er betont, dass Verhandlungen nicht nur auf Zahlen basieren, sondern auch auf Beziehungen. Er empfiehlt:

Persönliche Markenzeichen: Berndt trägt bewusst Mickey-Maus-T-Shirts, Badeschlappen und kurze Hosen, selbst zum Notar oder zur Bank. Das macht ihn einzigartig und schafft Gesprächsöffner.
Kuchen mitbringen: Ein einfaches, aber effektives Ritual. Ein Stück Kuchen zum nächsten Banktermin oder zur Besichtigung mitzubringen, öffnet Türen und schafft eine entspannte Atmosphäre.
Netzwerken: Wer bei Netzwerk-Events einen Freund mitbringt, verpasst die Chance, neue Kontakte zu knüpfen. Gehen Sie allein, gehen Sie auf Menschen zu.
Authentizität: Berndt rät, sich selbst treu zu bleiben und nicht eine Uniform (Anzug und Krawatte) zu tragen, um zu gefallen. Authentizität schafft Vertrauen und macht verhandlungsstärker.

„Sei einfach ein bisschen eigener, bisschen anders, ein bisschen privater vielleicht auch und das funktioniert ganz gut.“

Die Handlungsanleitung: Ihr 10-Schritte-Plan zum Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Die folgende Tabelle fasst die Strategie in einen klaren, umsetzbaren Plan zusammen.

Schritt	Die Handlung	Die erwartete Erfahrung
1. Zieldefinition	Entscheiden Sie, dass Sie ein Mehrfamilienhaus (10-20 Wohnungen) in einer B- oder C-Lage kaufen möchten.	Sie haben ein klares Ziel vor Augen und können Ihre Bemühungen fokussieren.
2. Netzwerkaufbau	Suchen Sie aktiv Kontakt zu möglichen Verkäufern: Fragen Sie den Bäcker, Ihren Sportverein, Podcast-Gesprächspartner oder nutzen Sie WhatsApp-Status.	Sie erhalten Zugang zu Off-Market-Immobilien, die nicht im Internet ausgeschrieben sind.
3. Direktansprache	Klingeln Sie in Häusern, die Sie interessieren, fragen Sie Mieter nach dem Eigentümer und rufen Sie diesen an.	Sie kommen mit Eigentümern in Kontakt, die vielleicht noch nicht aktiv verkaufen wollten.
4. Besichtigungen	Vereinbaren Sie 3-5 Besichtigungen pro Woche.	Sie haben eine große Auswahl an potenziellen Objekten und können die besten Angebote identifizieren.
5. Die richtigen Fragen	Fragen Sie den Verkäufer: 1. „Warum wollen Sie verkaufen?“ 2. „Was machen Sie mit dem Rest des Geldes?“	Sie verstehen die persönliche Motivation des Verkäufers und erkennen die Chance für ein Verkäuferdarlehen.
6. Angebot mit Verkäuferdarlehen	Bieten Sie an, 80% des Kaufpreises sofort zu zahlen und 20% als Verkäuferdarlehen (zinsfrei, Laufzeit 5-8 Jahre).	Sie können das Objekt ohne eigenes Kapital kaufen und der Verkäufer hat einen klaren Vorteil.
7. Bankfinanzierung	Gehen Sie mit dem Kaufvertrag zur Bank und finanzieren Sie die 80%. Die Bank wird die 20% als Ihr „Eigenkapital“ betrachten.	Sie erhalten eine Vollfinanzierung ohne eigenes Geld.
8. Wertsteigerung	Renovieren Sie leerstehende Wohnungen, bauen Sie Dachgeschosse aus, vermieten Sie Stellplätze oder schaffen Sie neue Einnahmequellen.	Sie erhöhen die Mieteinnahmen und den Wert des Objekts.
9. Nachbeleihung	Lassen Sie das Objekt nach der Wertsteigerung neu bewerten und nehmen Sie zusätzliches Kapital auf.	Sie haben das Geld, um das Verkäuferdarlehen zurückzuzahlen und haben gleichzeitig eine höhere Rendite.
10. Wiederholung	Nutzen Sie die gewonnene Erfahrung und das Kapital, um das nächste Objekt zu kaufen – mit derselben Strategie.	Sie bauen ein Immobilienportfolio ohne eigenes Eigenkapital auf.

Die Verantwortung des Investors

Die Strategie ist verlockend einfach, aber sie erfordert Disziplin, Fleiß und ein gutes Verhandlungsgeschick. Berndt warnt: „Musst halt am Wochenende nicht Netflix gucken, sondern musst deine Hauszeile abklappern mit alten Leuten sprechen.“ Die Verantwortung für das Objekt, die Mieter und die Finanzierung liegt beim Investor. Aber für diejenigen, die bereit sind, diesen Weg zu gehen, bietet der Markt heute mehr Möglichkeiten denn je. Beginnen Sie noch heute.

Hinweis: Dieser Artikel basiert auf dem Gespräch mit einem erfahrenen Immobilieninvestor. Die dargestellten Positionen sind als solche zu verstehen und geben die Überzeugungen und Erfahrungen des Investors wieder. Die beschriebenen Strategien dienen der Information und stellen keine verbindliche Finanzberatung dar. Jeder Investor sollte seine finanzielle Situation und die lokalen Marktbedingungen selbst prüfen.